רכישת דירה מקבלן
כאשר רוכשים דירה ישירות מהקבלן, יש לערוך את הבדיקות המתאימות ולוודא כי הסכם הרכישה והבטוחות הניתנות לכם, רוכשי הדירה, מנוסחים בצורה המדויקת והנכונה עבורכם, כדי להגן על מלוא זכויותיכם.
בדיקות מקדמיות – ראשית, יש לוודא את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס. כך, בין היתר, יש לברר מי הם בעלי הזכויות הרשומים של הנכס, אם מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית – האם אכן קיים הסכם חתום כדין מול כל בעלי הזכויות במקרקעין? האם ישנם שעבודים או עיקולים על המקרקעין, ואם כן, מה טיבם? מה המצב התכנוני - האם קיים היתר בניה או אולי ניתנה החלטת ועדה לאישור ההיתר?
חוזה לרכישת דירה מקבלן – מומלץ להתעמק בחוזה המכר המועבר מטעם הקבלן. על חוזה המכר לכלול את כל הפרטים הרלוונטיים. פרט למחיר הדירה ולפריסת התשלומים, מגולל חוזה המכר נושאים משפטיים ומסחריים, לרבות התייחסות לבטוחה שתועמד לרשותכם כרוכשי הדירה בגין התשלומים שתבצעו. בית המשפט בפסיקותיו התייחס לסעיפים רבים הנפוצים בחוזי מכר רבים. מומלץ להיוועץ בעורך דין אשר בקיא גם בחקיקה הרלוונטית וגם בפסיקה העדכנית, על מנת שיוכל לייצגכם ולוודא שהחוזה מעגן את זכויותיכם בצורה הטובה ביותר. עורך דין טוב ידע להתאים את סעיפי ההסכם בצורה שתגן על זכויותיכם.
חשוב לוודא כי כל ההבטחות שהעלה נציג המכירות בפניכם בפגישות המכירה מעוגנות בחוזה המכר בצורה ברורה. שימו לב למפרט הדירה, שאותו מחויב הקבלן לצרף לחוזה המכר על פי חוק. ה"מפרט על פי חוק המכר" הוא מסמך המפרט את כל פרטי הדירה – דלתות, נקודות חשמל, מפסקים וכו'.
רכישת דירה "על הנייר" – פעמים רבות הדירה הנרכשת עדיין אינה קיימת בשטח, ומועד המסירה הנקוב בחוזה קבוע לעוד 3-1 שנים. היתרון המרכזי ברכישת דירה על הנייר הוא בעלות המופחתת. מחירה של דירה על הנייר נמוך ממחירה של דירה בנויה בפער שיכול לנוע בין אחוזים בודדים לבין עשרות אחוזים. ברור לכל כי לפער זה קיימת סיבה. הסיבה היא שברכישת דירה "על הנייר" קיימים סיכונים ובהם, למשל : עיכובים בבניה, עיכובים ברישוי ובהנפקת היתרים, הבדלים בין תכנון הדירה לבין מצבה הבנוי בפועל בתום הבניה, והסיכון הגדול ביותר – קריסה של הקבלן. במקרה של קריסה של הקבלן, הרוכשים אמורים להיות מובטחים על פי הבטוחה לרוכשי הדירה, אך יש לקחת בחשבון כי לצורך מימוש הבטוחה נדרשים הליכים ביורוקרטיים שונים, כתלות בסוג הבטוחה שהועמדה לרשות הרוכשים.
בטוחה לרוכש דירה – הבטוחה שתועמד לרשותכם כנגד ביצוע תשלומים לקבלן היא קריטית. על פי החוק, לקבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם כן הבטיח את כספו של הרוכש באחת מהדרכים הבאות:
- ערבות בנקאית לרוכש;
- פוליסת ביטוח מחברת ביטוח מוכרת לטובת הרוכש;
- שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע, במשכנתא ראשונה לטובת הרוכש;
- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש;
- העברת הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.
הבטוחות הנפוצות ביותר הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. יש לשים לב כי במקרים אלה, שבהם הועמדה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לטובת רוכש הדירה – אם לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הבטוחה, יהיה הקבלן רשאי להחליף אותה בבטוחה אחרת בכל מקרה בו בניית הדירה הושלמה והחזקה בדירה נמסרה לידי הרוכש.
לעורכי הדין במשרדנו ניסיון בייצוג בעשרות רבות של עסקאות מכר דירה של קבלן. לעורכי הדין במשרדנו ניסיון בייצוג בעשרות רבות של עסקאות מכר דירה מקבלן, בין היתר, בייצוג יזמים בפרויקטים מול רוכשי דירות. היכרות מעמיקה עם הפסיקה הרלוונטית, התקדימים העדכניים ביותר ועם הפרקטיקה הנהוגה בשוק מאפשרת לנו להעניק לכם ייצוג משפטי מקצועי ברמה הגבוהה ביותר.
לשיחת ייעוץ ראשונית וכדי לבדוק איך נוכל לסייע בידיכם, צרו קשר.