זכרון דברים

רבים נוטים לחשוב שזיכרון דברים לרכישת דירה או (מן הצד השני) זיכרון דברים למכירת דירה, אינו בעל תוקף משפטי מחייב. עם זאת, קיימת פסיקה ענפה בעניין זה הקובעת באופן מפורש כי לא הכותרת היא הקובעת, אלא תוכן ומהות המסמך.

לפי מה קובעים אם זיכרון דברים הוא הסכם מחייב לרכישת או מכירת דירה? על פי הדין הישראלי, התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין צריכה להיעשות בכתב[1]. משכך, הרי שזיכרון דברים למכירת או רכישת דירה שנעשה בכתב עונה על דרישה זו. המבחנים לקביעה האם מדובר בהסכם מחייב על פי דיני החוזים הם מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות.

בבחינת גמירות הדעת – ינסה בית המשפט להבין אם במועד חתימת זיכרון הדברים גמרו הצדדים בדעתם להתקשר בהסכם. בבחינת המסוימות – יבחן תוכן זיכרון הדברים כאשר במרכז תועמד השאלה אם מפורטים בהסכם הפרטים המהותיים לעסקה. למעשה, המונח "זיכרון דברים", על אף שהוא נפוץ ושגור בפיהם של מוכרים ורוכשים רבים, כלל לא קיים בחוק הישראלי. לפיכך, המבחנים במסגרתם נבחן מעמדו המשפטי של מסמך זיכרון הדברים הם אותם מבחנים הנהוגים במסגרת הדין הישראלי לשם בחינת תוקפם של הסכמים לרכישת או מכירת נכסי מקרקעין ואשר הוזכרו לעיל.

יתרון בחתימה על זכרון דברים: בפרקטיקה הרווחת רבים חותמים על זיכרון דברים מתוך מחשבה שכך ישריינו לעצמם את הנכס או, מנגד, את הקונה. ניתן לראות בכך כיתרון בחתימה על זיכרון דברים.

חסרונות בחתימה על זכרון דברים: למרות היתרון שציינו, חשוב לשים לב כי בדרך כלל בשלב החתימה על זכרון דברים טרם בוצעו כל הבדיקות הנדרשות (לרבות בדיקות לגבי עיקולים, שעבודים או ליקויים בנכס) וטרם נידונו כל פרטי העסקה (אותם בכוונת הצדדים להציף במסגרת ההסכם לרכישת או מכירת הנכס).

דבר נוסף שאין להקל בו ראש הוא קיצור משמעותי של לוחות הזמנים מבחינת רשויות המס. על פי החוק הישראלי על המוכר ועל הרוכש מוטלת החובה להעביר דיווח לרשות המיסים תוך תקופה קצובה מיום הרכישה (נכון להיום, 30 ימים)[2].

מבחינת רשויות המס יום הרכישה הוא למעשה יום החתימה על ההסכם, ומשכך גם אם כותרתו של ההסכם הראשון עליו חתמתם היא "זיכרון דברים", במקרה של איחור בדיווח, עלול המאחר לשאת שתשלומי קנסות וריביות אף אם נחתם הסכם נוסף במועד מאוחר יותר.

שאלת מעמדו של זיכרון דברים נדונה בהרחבה בעניין רבינאי [3] שבו ציין כב' נשיא בית המשפט העליון דאז, השופט אהרון ברק, כי ניתן להסתכל על זיכרון דברים משתי נקודות מבט: האחת היא לראות בזיכרון הדברים כשלב משלבי המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה מחייב בהמשך הדרך, והאחרת היא לראות בזיכרון הדברים כחוזה מחייב שעם עריכתו נסתיים המשא ומתן שבין הצדדים.

באשר לשאלה כיצד יש לסווג את זיכרון הדברים במקרה כזה או אחר, קבעה הפסיקה שני מבחנים מצטברים כאמור: כוונתם של הצדדים (גמירות דעת) – כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם החתימה על זיכרון הדברים. ניתן ללמוד על כוונת הצדדים הן מלשון זיכרון הדברים והן מהתנהגות הצדדים על-פי אמות המידה של האדם הסביר [4].

מסוימות – יש לבחון אם בזיכרון הדברים ישנה הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. כך למשל ניתן למצוא פסיקה לפיה במכירת מקרקעין טבעי הוא כי תנאים מהותיים אלה יכללו את הצדדים להתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר ומועדי התשלום והמסירה [5]. דרישה זו רוככה במשך הזמן. פסיקה מאוחרת יותר הכירה במסוימות ההסכם גם במקרה בו לא הופיעו מלוא התנאים החיוניים לעסקה כאמור, וזאת כאשר ניתן להשלים אותם על-ידי הוראות החוק לאחר שנוכח בית המשפט שכוונת הצדדים במועד חתימת זיכרון הדברים הייתה ליצור קשר חוזי מחייב. במילים אחרות, ניתן להבין כי היום, במקום שהמבחן הראשון מתקיים ולפיכך קיימת כוונה של הצדדים ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזיכרון הדברים עצמו.

לסיכום לא כל זיכרון דברים יוכר בהכרח כהסכם מחייב לרכישת או מכירת דירה, אך ייתכן שבית המשפט או רשויות המס ייראו בזיכרון דברים כהסכם מחייב. יש לבחון כל מקרה לגופו. אם אתם עומדים לקנות דירה או שבכוונתכם למכור נכס מקרקעין בקרוב, חשוב להקפיד לערוך הסכמים בעניין רכישת או מכירת נכסי מקרקעין באופן שישקף נכונה את כוונת הצדדים ויגן על זכויותיכם על פי דין.

משרדנו מציע ייעוץ משפטי וייצוג משפטי כולל ליווי מלא בתהליך רכישת או מכירת נכסי מקרקעין. ניתן ליצור קשר עמנו באמצעות כפתורי יצירת הקשר בראשית העמוד.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד אשר הובא בצורה חלקית, תמציתית ובכלליות. אין באמור כדי להוות ייעוץ או חוות דעת משפטית או תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו. המחבר/ת והמשרד אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ומומלץ לקבל ייעוץ מקצועי אישי ופרטני לפני כל פעולה משפטית לרבות רכישת או מכירת נכסים.